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土地增值稅50問

2019-10-08分類:土地增值稅清算
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1、工業企業將自有土地轉讓,計算土地增值稅時是否可以按照20%加計扣除?

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第七條規定:“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為:

(六)根據條例第六條(五)項規定,對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和,加計20%的扣除。”

2、軟裝費用是否可以作為土地增值稅的扣除項目?

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)規定:“四、土地增值稅的扣除項目

……

 (四)房地產開發企業銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產開發成本。  房地產開發企業的預提費用,除另有規定外,不得扣除。”

因此,房地產開發企業銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以作為土地增值稅的扣除項目。

3、土地由政府拍賣取得的補償是否繳納增值稅和土地增值稅?

《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]6號)第十一條第四款規定,因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,比照本法規免征上地增值稅。     《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第四條規定,《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱因 “城市實施規劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業污染、擾民(指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況;因“國家建設的需要”而搬遷,是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。     根據上述規定,獲得補償的一方,如果符合財稅[2006]21號中上述規定的,可以免繳土地增值稅。

4、土地增值稅應稅收入是否包含視同銷售收入?

《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發[2009]91號)規定,房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產。其收入按下列方法和順序確認:按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時,如果產權未發生轉移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應的成本和費用。

5、舊城改造期間轉讓自有房地產是否繳納土地增值稅?

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]006號)規定:因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人,須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請,經稅務機關審核后,免予征收土地增值稅。《關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)對此作出詳細規定:《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱:因“城市實施規劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業污染、擾民(指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況;因“國家建設的需要”而搬遷,是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

6、開發項目中,房地產公司收取的違約金、更名費是否繳納土地增值稅?

違約金、更名費不計入土地增值稅的銷售收入,不征收土地增值稅。

7、個人將土地歸還政府取得的收入,是否需要繳納土地增值稅?

根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定,轉讓國有土地使用權屬于土地增值稅的征稅對象,而個人將土地使用權歸還政府的行為屬于轉讓土地使用權行為,按照規定應繳納土地增值稅。但因城市實施規劃、國家建設的需要,而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權,或是由納稅人自行轉讓原房地產的,則免征土地增值稅。

8、在股權轉讓中,轉讓股權的企業的資產以房地產(包括土地使用權)為主,是否應當計算土地增值稅?

在股權轉讓中,轉讓股權的企業的資產以房地產(包括土地使用權)為主,如果土地使用權仍屬于股權轉讓企業,不屬于轉讓土地使用權行為,不應當計算土地增值稅。

9、房地產開發企業,未取得項目立項也未取得商品房預售許可證,只是租賃土地若干年,在租賃土地上建造的房產銷售是否征土地增值稅?

根據《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》(國稅函[2007]645號)文件相關規定,土地使用者轉讓、抵押或置換土地,無論其是否取得了該土地的使用權屬證書,無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續,只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利,且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益,土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。 因此,應當繳納土地增值稅。

10、土地置換中,雙方均不支付補價,是否繳納土地增值稅?

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]6號)第二條規定:條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。土地置換中,如果換出土地是國有土地,并且國有土地使用權發生了轉讓,是有償轉讓房地產的行為,屬于土地增值稅應稅行為。

11、房地產開發企業將土地(房地產)對外投資或聯營是否繳納土地增值稅?

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)規定:“三、非直接銷售和自用房地產的收入確定 (一)房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認:1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。”

12、三個公司合并(均不是房地產企業),各自把名下房產過戶到合并后的企業名下,是否需要繳納土地增值稅?

根據《財政部 國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅[2015]5號)規定,按照法律規定或者合同約定,兩個或兩個以上企業合并為一個企業,且原企業投資主體存續的,對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業,暫不征土地增值稅。

13、企業進行房地產劃轉的,是否應當征收土地增值稅?

根據《關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅[2015]5號)規定,除以土地使用權投資于房地產開發企業用于開發產品或房地產企業以開發產品對外投資需視同按公允價值轉讓房地產計算繳納土地增值稅外,其他情形不征土地增值稅。

14、我企業以不動產投資入股,是否需要繳納土地增值稅?

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)規定:“一、關于以房地產進行投資、聯營的征免稅問題  對于以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅。”對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的,均不適用上述暫免征收土地增值稅的規定。

15、請問個人自用房屋進行交換是否征收土地增值稅?

根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)文件的規定,對個人之間互換自有居住用房地產的,經當地稅務機關核實,可以免征土地增值稅。

16、開發商將自己開發的房子產權辦到自己名下,出租了數年后將其銷售,按舊房轉讓繳納土地增值稅嗎?

房子所屬的房地產項目已土地增值稅清算的,按后續管理辦法計算繳納土地增值稅。房子所屬的房地產項目沒有清算過,根據項目的立項批文房產是用于銷售的,項目已達到清算條件的,按規定對房地產項目進行清算,項目未達到清算條件的,可先預征土地增值稅;根據項目立項批文房產是自用的,按舊房轉讓繳納土地增值稅。

17、旅游設施轉讓要交土地增值稅嗎?

《土地增值稅暫行條例》第2條規定,轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得的收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人,應當按照本條例繳納土地增值稅。從上述規定可以看出,土地增值稅是針對納稅人轉讓房地產行為征收的稅種,稅法規定的房地產包括國有土地使用權、地上建筑物及其附著物。因此,旅游開發公司轉讓的地面開發設施,如果不是連同土地使用權一并轉讓的,則不屬于房地產交易,不征收土地增值稅;如果是連同土地使用權一并轉讓的,則屬于轉讓房地產行為,應該征收土地增值稅。

18、房地產公司開發的用于出租的商業用房是否需要繳納土地增值稅?

不需要繳納土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定,土地增值稅以單位或個人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物取得的增值額為計稅依據。房地產開發企業將自建的商品房用于出租,因未轉讓,無從實現轉讓收入從而實現增值,因而不屬于土地增值稅的征收范圍。

19、企業分立時,轉讓土地和建筑物的,是否免征土地增值稅?

根據最新的《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅〔2015〕5號)文件的規定,除涉及房地產開發企業的相關分立業務外,其余的分立業務暫免征收土地增值稅。

20、企業將房產無償轉讓給關聯企業,是否屬于贈與行為,是否免征土地增值稅?

據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定:“條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。”另外,根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第四點明確:“細則所稱的‘贈與’是指如下情況:(一)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。(二)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。上述社會團體是指中國青少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。” 因此,企業將房產無償轉讓給關聯企業,不符合免稅贈與條件,應按規定繳納土地增值稅。

21、請問房地產企業將開發的部分房產轉為自用,清算時是否需要繳納土地增值稅?

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)文件的規定,房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時,如果產權未發生轉移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應的成本和費用。因此,對開發的商品房轉為自用或出租等,不論是否辦理產權,只要產權沒有發生轉移的,不征收土地增值稅。

22、企業兼并轉讓房地產的是否應征收土地增值稅?

根據財稅字(1995)48號文件第3條規定,在企業兼并中,對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的,暫免征收土地增值稅。

23、職工集資建房是否應繳納土地增值稅?

根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則關于土地增值稅征收范圍的規定,職工集資建房不屬于土地增值稅征收范圍,不用繳納土地增值稅。

24、房地產開發企業開發的經濟適用房需要繳納土地增值稅嗎?

經濟適用房屬于“普通標準住宅”。納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%的,免征土地增值稅。根據有關規定,經濟適用住房的利潤率不得超過3%,從利潤率分析,經濟適用住房的土地增值稅增值率不可能超過20%,因此,房地產開發企業開發的經濟適用住房不需要繳納土地增值稅。

25、納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地部門,而是作為政府部門對企業投資,可否作為計算土地增值稅扣除項目?

納稅人取得土地的應上交的土地出讓金不直接支付給土地部門,而是作為政府部門對企業投資,如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致,并且取得了土地出讓金合法票據,在土地使用權轉讓計算土地增值稅時,應當作為扣除項目。

26、房地產開發項目分期開發,前期項目已核定征收,后期項目如何進行清算?

《土地增值稅清算管理規程》(國稅發[2009]91號)第三十六條規定:對于分期開發的房地產項目,各期清算的方式應保持一致。因此,前期項目已核定征收,后期項目也應該核定征收

27、土地增值稅應稅收入是否存在應抵減成本的收入?

根據土地增值稅暫行條例第二條和土地增值稅暫行條例實施細則第五條規定,土地增值稅應稅收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。因此,對于房地產開發項目中不屬于轉讓房地產的相關收入,稅務機關在土地增值稅應稅收入審核時,不應計入,應抵減相應成本。如項目完工后處理工地工棚和圍墻、對施工建設方的考核罰款等,應抵減建筑成本。

28、房地產開發企業銷售精裝修房時,如其裝修中包括銷售家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)費用是否可以計入開發成本?

房地產開發企業銷售精裝修房,其裝修費用可以計入房地產開發成本。但其裝修費用不包括房地產開發企業自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)所發生的支出。房地產開發企業銷售精裝修房時,如其銷售收入包括銷售家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)等取得的收入,應以總銷售收入減去家用電器等的采購價格作為房地產銷售收入計算土地增值稅。

29、拆遷安置費,在計算土地增值稅時,應如何扣除?

根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)相關規定,(一)房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費。(二)開發企業采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發建造的,房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算,計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的,以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。(三)貨幣安置拆遷的,房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

30、房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅,在計算土地增值稅時,應如何扣除?

房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅,應視同“按國家統一規定交納的有關費用”,計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除

31、房地產開發費用在計算土地增值稅時,應如何扣除?

(一)財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。(三)房地產開發企業既向金融機構借款,又有其他借款的,其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。(四)土地增值稅清算時,已經計入房地產開發成本的利息支出,應調整至財務費用中計算扣除。

32、房地產開發企業清算時補繳的土地增值稅,是否需要加收滯納金?

根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)規定,納稅人按規定預繳土地增值稅后,清算補繳的土地增值稅,在主管稅務機關規定的期限內補繳的,不加收滯納金。

33、企業延遲支付工程款而產生的滯納金能否作為建筑安裝工程成本在土地增值稅前扣除?

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二款規定,開發土地和新建房及配套設施的成本,是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本。延遲支付工程款而產生的滯納金或罰息不屬于建筑安裝工程實際發生的各項勞務成本。因此,對于延遲支付工程款而產生的滯納金或罰息不能作為土地增值稅扣除項目。

34、如何確認土地增值稅清算條件中的房地產開發項目是否已竣工驗收?

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第二條第二款第一項“已竣工驗收的房地產開發項目”中的“已竣工驗收”,是指其開發產品符合下列條件之一的情形:(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案;(二)開發產品已開始投入使用;(三)開發產品已取得初始產權證明。

35、房地產開發企業收取的裝修費能否計入房地產開發成本?

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)文件的規定:“四、土地增值稅的扣除項目 房地產開發企業銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產開發成本。

36、返還款或獎勵款土地增值稅如何處理?

按土地增值稅法規的規定,土地增值稅按照轉讓房地產所取得的收入減除條例第六條規定扣除項目金額后的增值額和條例規定的稅率計算征收。土地增值稅暫行條例實施細則對扣除項目中“取得土地使用權所支付的金額”規定為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。房地產開發企業收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予獎勵款,應根據給予資金的性質及具體要求分別進行不同處理,如是政府對房地產開發企業的一種補助,記入營業外收入,如是土地出讓金返還款,扣減土地成本。但具體以各地稅收政策為準。

37、房地產開發企業按土地出讓合同規定配建的保障性用房,在無償移交給政府時,土地增值稅處理是否要視同銷售?

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)的規定,房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施,按以下原則處理:1.建成后產權屬于全體業主所有的,其成本、費用可以扣除;2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的,其成本、費用可以扣除;3.建成后有償轉讓的,應計算收入,并準予扣除成本、費用。因此,建成后無償移交給政府的保障房土地增值稅不應視同銷售處理,所發生的成本費用應當允許在計算土地增值稅時予以扣除。

38、工程監理費計算土地增值稅時應如何扣除?

建設工程監理,是指由具有法定資質條件的工程監理單位,根據發包人的委托,依照法律、行政法規及有關的建設工程技術標準、設計文件和建設工程合同,對承包人在施工質量、建設工期和建設資金使用等方面,代表發包人對工程建設過程實施監督的專門活動。所以工程監理費應當作為房地產開發成本計入扣除項目金額。

39、產開發企業在開發房產過程中,受讓土地使用權時繳納的契稅,能否在計算土地增值稅時扣除?

根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)的規定,房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅,應視同“按國家統一規定交納的有關費用”,計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。應將繳納的契稅計入取得土地使用權所支付的金額中扣除。

40、企業在開發間接費用中計提的福利費,在計算土地增值稅時如何扣除?

房地產開發企業按規定在開發間接費用中列支的工資,對應發生的職工福利費,可以計入開發間接費用,但應當在開發間接費用中允許列支的工資總額的14%以內按實列支。

41、房地產開發項目在工程竣工驗收后,補開的建安工程發票是否可以在項目土地增值稅清算時可以扣除?

房地產開發項目在工程竣工驗收后,補開的建安工程發票的,經過稅務機關核實,發票所載工程確實屬于所清算的房地產項目,并且能夠提供工程施工合同和工程結算資料,發票所載工程費用是真實合理的,可以在房地產項目清算時扣除。

42、房地產開發企業聘請的中介機構,負責企業開發樓盤的全程管理監督,將樓盤打造成一定品牌。企業向該中介機構所支付的費用,應如何歸集?

房地產開發企業發生的上述費用屬于管理費用,可以作為房地產開發費用在計算土地增值稅時按規定扣除。

43、清算后再轉讓的房地產,轉讓收入不能在轉讓后一次收回的,應在什么時間進行后續轉讓房地產的土地增值稅的申報?清算后再轉讓的房地產清算方式如何確定?

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第一條規定:土地增值稅清算時,已全額開具商品房銷售發票的,按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。因此納稅已清算土地增值稅的房地產項目繼續轉讓的,其土地增值稅應當于開具商品房銷售發票的次月或者交易雙方簽訂的銷售合同的次月申報。同一個房地產項目的房地產土地增值稅清算方式應當保持一致,清算后再轉讓的房地產的清算方式按整個房地產項目清算時的清算方式確定。

44、項目清算時未售部分的成本、費用、稅金如何扣除?未售部分的將來的成本、費用、稅金、預征稅款的處理?

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第八條的規定:在土地增值稅清算時未轉讓的房地產,清算后銷售或有償轉讓的,納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。清算時未售部分預征的稅款不得扣除。 未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費用。未售部分銷售時已預征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。

45、清算后再轉讓的房地產,轉讓收入不能在轉讓后一次收回的,應在什么時間進行后續轉讓房地產的土地增值稅的申報?清算后再轉讓的房地產清算方式如何確定?

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第一條規定:土地增值稅清算時,已全額開具商品房銷售發票的,按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。因此納稅已清算土地增值稅的房地產項目繼續轉讓的,其土地增值稅應當于開具商品房銷售發票的次月或者交易雙方簽訂的銷售合同的次月申報。同一個房地產項目的房地產土地增值稅清算方式應當保持一致,清算后再轉讓的房地產的清算方式按整個房地產項目清算時的清算方式確定。

46、請問房地產開發企業發生的預提費用,能否在土地增值稅清算時扣除?

《根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第四條的規定,房地產開發企業的預提費用,除另有規定外,不得扣除。根據《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發〔2009〕91號)文第二十一條的規定,審核扣除項目是否符合下列要求:(一)在土地增值稅清算中,計算扣除項目金額時,其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用,必須是實際發生的。因此,房地產開發企業的預提費用,除另有規定外,不得扣除。

47、在什么條件下,按房地產評估價格計算征收土地增值稅?

納稅人有下列情形之一的,按照房地產評估價格計算征收:(1)隱瞞、虛報房地產成交價格的;(2)提供扣除項目金額不實的;(3)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格,又無正當理由的。

48、請問印花稅是否可以在計算土地增值稅時扣除?

根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第九條的規定,關于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題,細則中規定允許扣除的印花稅,是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定,其繳納的印花稅列入管理費用,已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。

49、如何確定土地增值稅的納稅申報時間?

《土地增值稅暫行條例》第10條規定,土地增值稅納稅義務人應在轉讓房地產合同簽訂之日起7日內,到房地產所在地稅務機關辦理申報納稅,并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓、房屋買賣合同、房地產評估報告及與轉讓房地產有關的其他資料。

50、建造高級公寓出售,增值額未超過扣除項目金額的20%,是否可以免征土地增值稅?

根據《土地增值稅暫行條例》第八條第一項的規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條的規定,條例第八條第一項所稱的普通標準住宅,是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。因此,建造高級公寓出售不能免征土地增值稅。

文章來源房地產財稅咨詢

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